1\土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

　　恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

　　一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

　　但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

　　我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

　　不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

　　新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

　　以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

　　希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

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　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

　　再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

　　房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

　　平湖市建設用地規劃許可證申請表

　　說 明 事 項

　　1、凡在本市范圍內進行各項建設，建設單位須向市規劃管理處申領《建設用地規劃許可證》。

　　2、市規劃管理處審核同意后核發建設用地規劃許可證。 3、建設單位憑建設用地規劃規劃許可證申報其他手續。 4、《建設用地規劃許可證》及附件附圖自核發之日起六個月內建設單位未能取得建設用地，又未申請延期或申請延期未獲批準的，《建設用地規劃許可證》及附件附圖自行失效。

　　建設用地規劃許可證申報材料

　　建設用地許可證詳解

　　一、建設用地規劃管理的概念

　　建設用規劃管理，是指城鄉規劃主管部門根據城鄉規劃及其有關法律法規對于在城市、鎮規劃區內建設項目用地提供規劃條件，確定建設用地定點位置、面積、范圍、審核建設工程總平面，核發建設用地規劃許可證等進行各項行政管理并依法實施行政許可工作的總稱。

　　根據《城鄉規劃法》第三十七條和第三十八條的規定，建設用地規劃管理分為以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目用地和以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目用地兩種情況區別對待的規劃管理內容、方式和程序，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依用地申請進行規劃審核，核發建設用地規劃許可證。

　　建設用地規劃管理中所稱的建設用地是指當前建設的建設用地，即建設項目獲得國有土地使用權后向城鄉規劃主管部門申請規劃許可的建設用地，與《城鄉規劃法》第四十二條規定中所稱的建設用地不是一個概念。第四十二條規定：“城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外做出規劃許可。”該建設用地系指現有的建設用地和規劃的建設用地。當前建設項目的建設用地應當在該建設用地范圍以內進行選擇定點。

　　二、建設用地規劃管理的任務

　　建設用地規劃管理主要任務是：

　　1．有效控制各項建設合理使用規劃區內的土地，保障規劃實施

　　2．節約建設用地，保護耕地，促進城鄉統籌和協調發展

　　3．綜合協調各方面關系，提高建設用地的經濟、社會與環境的綜合效益。

　　4．依法調整規劃中存在的問題，不斷完善和深化城鄉規劃

　　三、建設用地規劃管理的行政主體

　　根據《城鄉規劃法》第三十七條和第三十八條的規定，建設用地規劃管理的行政主體是城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門。市、縣城鄉規劃主管部門建設用地規劃管理中的主要職責為：

　　1．提供規劃條件

　　市、縣城鄉規劃主管部門應在國有土地使用權出讓前，依據城市、鎮總體規劃和控制性詳細規劃，結合該用地所處環境的客觀條件要求及有關部門的意見，經過法定程序，提出出讓地塊的位置，使用性質、開發強度等規劃條件。對于以劃撥方式提供國有土地使用權的建設用地，在受理建設用地規劃許可申請后，也可提出規劃條件。

　　2．受理建設用地申請

　　當劃撥用地的建設項目經有關部門批準、核準、備案后；當出讓地塊的建設項目簽訂國有土地使用權出讓合同后，市、縣城鄉規劃主管部門核查建設單位報送的有關各種文件、資料、圖紙及其建設用地申請表等，決定是否受理建設用地規劃許可的申請。

　　3．審核建設用地項目

　　受理建設用地規劃許可的申請后，市、縣城鄉規劃主管部門應依法在一定的時間內經過建設用地規劃管理審查程序和工作制度，對建設用地項目的申請及有關事項、條件、內容等進行規劃審核，提出規劃審核結論。

　　4．核發建設用地規劃許可證

　　市、縣城鄉規劃主管部門對建設用地申請的事項、條件、內容和建設工程總平面進行規劃審核后，確認建設用地位置、面積、允許建設的范圍和有關控制指標及要求，對于具備相關文件并且符合城鄉規劃的建設用地項目，核發建設用地規劃許可證。對于不符合法定要求的建設用地項目，說明理由，給予書面答復。

　　四、建設用地規劃管理的程序

　　根據《城鄉規劃法》第三十七條和第三十八條的規定，建設用地規劃管理的程序根據國有土地使用權取得方式的不同，分為兩種情況分別依法進行。

　　1．申請

　　(1)以劃撥方式取得國有土地使用權的建設項目用地，建設單位取得城鄉規劃主管部門核發的建設項目選址意見書后，并經有關部門批準、核準建設項目可行性研究報告之后，建設單位可向有關市、縣城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，同時報送建設工程總平面設計方案。

　　(2)以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目用地，地塊出讓前，城鄉規劃主管部門應提供規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分；簽訂出讓合同后，建設單位可向市、縣城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可證申請。

　　2．審核

　　城鄉規劃主管部門對于建設用地申請，主要是先后進行程序性審核和實質性審核。一是程序性審核，即審核建設單位報送的各種有關文件、資料、圖紙是否完備，是否符合申請核發建設用地規劃許可證的應有條件和要求。二是實質性審核，即審查城鄉規劃主管部門提供的規劃條件是否落實(核驗)，然后審核報送的建設工程總平面圖，確定建設用地范圍界限和面積等，對建設用地申請提出審核意見。

　　3．核發建設用地規劃許可證

　　城鄉規劃主管部門對建設用地申請的有關材料，經審核后符合城鄉規劃要求的，向建設單位核發建設用地規劃許可證及其附件。根據《城鄉規劃法》第三十八條規定：“城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。”對于不符合城鄉規劃要求的建設用地項目，不得發放建設用地規劃許可證，但要說明理由，給予書面答復。

　　五、建設用地規劃許可證的一些特例

　　1.企業因生產需要進行擴建、翻建。

　　如沒有超過出讓合同規定的容積率上限，或者沒有超出建設用地規劃許可的內容，則無需再次申請用地規劃許可。《省城鄉規劃條例》第三十六條改建、擴建已經建成并投入使用的建設項目，涉及改變原規劃確定的用地性質或者提高容積率的，建設單位或者個人應當持有關主管部門的項目批準、核準、備案文件和相關材料，向城市、縣城鄉規劃主管部門重新申請建設用地規劃許可證。

　　2.企業更名、分解合并、分割、轉讓后進行新建、擴建、翻建。

　　材料必須包括：新企業為主體的發改委相關文件；工商局名稱變更通知書；地稅局證明無股權變更的文件（有股權變更的，出示繳稅證明）；該地塊第一次簽訂的土地出讓合同（附規劃條件）復印件；老企業的土地使用使用證；老企業的建設用地規劃許可證及附件的原件，如果企業已經遺失，那么需要提供聲明遺失的登報啟事，原件1份；新修測的現狀地形圖附帶用地范圍；（企業分解合并的，參考以上材料。）；分割轉讓的，除以上材料外，需要提供分割或轉讓協議。

　　3.集體土地上的項目。

　　由于土地指標問題，很多鄉鎮開始對集體建設用地進行流轉使用權。雖然規劃部門對于集體土地使用權的出讓也是出具規劃條件，但是并不等于說在項目規劃審批中，全部按照國有土地來。《城鄉規劃法》第三十七條、三十八條說明，申請用地規劃許可的對象必須是國有土地，因此，對于集體土地流轉的項目，不需辦理用地規劃許可。

　　六、建設用地規劃管理的幾點說明。

　　1.規劃條件

　　規劃條件是城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃對建設用地以及建設工程提出的引導和控制依據規劃進行建設的規定性和指導性意見。它是直接導控建設用地和建設工程設計的法定規劃依據，是規劃編制單位和設計單位進行規劃方案設計和城鄉規劃主管部門對方案進行審定的依據和應當遵循的準則。它強化了城鄉規劃主管部門對國有土地使用和各項建設活動的引導和控制，有利于促進土地利用和各項建設工程符合規劃所確定的發展目標和基本要求，從而為實現城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約和可持續發展提供保障。

　　規劃條件一般包括規定性(限制性)條件，如地塊位置、用地性質、開發強度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、主要交通出入口方位、停車場泊位及其他需要配置的基礎設施和公共設施控制指標等；指導性條件，如人口容量、建筑形式與風格、歷史文化保護和環境保護要求等。

　　規劃條件是依據控制性詳細規劃提出的。城鄉規劃主管部門應根據城市、鎮總體規劃加強控制性詳細規劃的編制和審批，以便為及時提供規劃條件打好基礎。根據《城鄉規劃法》第四十三條規定：“建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更后的規劃條件通報同級土地主管部門并公示。”這就強調了規劃條件的重要性和嚴肅性。

　　2.建設用地規劃許可證

　　建設用地規劃許可證是經城鄉規劃主管部門依法確認其建設項目位置、面積和用地范圍的法律憑證。核發建設用地規劃許可證是《城鄉規劃法》賦予城鄉規劃主管部門實施規劃行政許可的權限。有沒有、按沒按建設用地規劃許可證使用國有土地是區別合法用地與非法用地的分水嶺。《城鄉規劃法》第三十七條規定：“建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。”第三十九條規定：“對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件；占用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的。應當依法給予賠償。”

　　什么叫申請用地？什么叫批準用地？劃撥土地還好理解，但是對于出讓地塊如何理解？建設用地規劃許可、建設用地批準書、土地證這三者之間有著什么聯系？

　　看下土地出讓招拍掛流程，我們發現，很多地方都是毛地出讓（雖然很多通知上要求熟地出讓），也就說在出具規劃條件、簽訂土地出讓合同之后，土地還不一定能夠交付使用。但是對于規劃上來講，建設單位憑立項批文、出讓合同就可以來辦理建設用地規劃許可證了。而以此同時，土地主管部門根據出讓合同，可以發放《建設用地批準書》，明確土地交付的條件、時間。待土地平整好，做到“五通一平”（看地方標準了）后，建設單位付清土地出讓金，依法辦理土地登記，領取土地證，土地主管部門交付使用土地。

　　如何辦理建設用地規劃許可證，在什么情況下需要辦理建設用地規劃許可證，提交什么材料，材料有什么前置審批，用地范圍如何確定，紅線如何畫？按什么法律法規來執行，經常有什么問題，用地分類如何確定？

　　A、相關法律依據：

　　《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十七條、三十八條。

　　《江蘇省城鄉規劃條例》第三十四條、三十五條、三十六條、三十七條。

　　B、下列情況需要辦理建設用地規劃許可證：

　　1、新建、遷建單位需要使用土地的；

　　2、原址擴建需要使用本單位以外的土地的；

　　3、需要改變本單位土地使用性質的；

　　4、已簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，應申請領取《建設用地規劃許可證》；經規劃局批準變更《國有土地使用權出讓（轉讓）合同》中各項規劃要求的，應申請更換《建設用地規劃許可證》。

　　5、因建設需要臨時使用土地的。

　　C、辦理建設用地規劃許可證審批所需材料：

　　1、《建設用地規劃許可證申請表》一式三份（業主提供）；

　　2、1/500或1/1000（郊區1/2000）由有地形圖測繪資質的測繪單位測繪的地形圖（在圖上標明用地范圍，并經屬地管理部門審定）（原件2份）；

　　3、經審定（由屬地鎮政府、開發區管委會或建設主管部門、縣政府審定）的有相應資質的規劃設計單位設計的規劃設計或修建性詳細規劃總圖（比例為1：200—1：500、較大項目為1：500—1：1000）[圖中須反映現狀地形并標明建筑基地界限、新建建構筑物的外輪廓尺寸、與相鄰建筑、用地界、道路（含規劃道路）中心線、河道、管線等間距尺寸及相關技術指標等]（房地產開發項目另附總平方案或修建性詳細規劃批復）1份（業主提供）；

　　4、以公開競價方式取得土地使用權的，需加送“國有土地使用權出讓合同”（含附屬文件、附圖）（復印件1份業主提供）

　　5、建設項目批準文件（復印件1份）

　　6、建設項目因施工需要臨時使用基地以外土地的，建設單位（個人）在申請建設用地時應一并提出申請。

　　7、屬原址改建需改變土地使用性質的，須加送土地、房產權屬證件（原件及復印件一份）；

　　8、單獨申請臨時用地項目，使用本單位（個人）土地的應送土地使用權屬的有關文件。使用本單位（個人）以外土地的，應送相關的土地權屬文件和與土地權屬人簽訂的臨時使用土地協議；使用帶征土地的，應送土地管理部門的批準文件；

　　9、因建設項目的特殊性需要提交的其它相關材料。

　　D、轉讓建設用地應當辦理建設用地規劃許可證，提交以下相關材料：

　　1、受讓方為主體的項目批準文件；

　　2、《建設用地規劃許可證申請表》一式三份（受讓方提供）；

　　3、1：500或1：1000（郊區1：2000）由有地形圖測繪資質的測繪單位測繪的地形圖（在圖上標明用地范圍，并經屬地管理部門審定）（原件2份）；

　　4、經審定（由屬地鎮政府、開發區管委會或建設主管部門、縣政府審定）的有相應資質的規劃設計單位設計的規劃設計或修建性詳細規劃總圖（比例為1：200—1：500、較大項目為1：500—1：1000）[圖中須反映現狀地形并標明建筑基地界限、新建建構筑物的外輪廓尺寸、與相鄰建筑、用地界、道路（含規劃道路）中心線、河道、管線等間距尺寸及相關技術指標等]（房地產開發項目另附總平方案或修建性詳細規劃批復）1份（業主提供）；

　　5、該地塊的土地出讓合同（附規劃條件）（復印件1份）；

　　6、土地使用證（復印件1份）；

　　7、轉讓方的建設用地規劃許可證及附件的原件（如已經遺失，需要提供聲明遺失的啟1份）；

　　8、國有土地使用權轉讓協議（復印件1份）。

　　E、目前審批中的常見問題：

　　1、規劃的用地分類按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》確定，但是該標準與國土部門的分類標準有較多不一致。

　　2、材料審查時經常發現總平圖、用地地形圖及土地出讓合同附圖的長寬及面積不一致的現象。

　　3、須在辦理建設用地規劃許可證前完成設計方案和總平布置方案土的審查工作。業主及相關部門不夠重視項目設計方案及總平面圖，經常沒有這些材料即來辦理建設用地規劃許可證