此為非劃撥方式取得建設用地規劃許可證和國有土地土地使用的建設項目。建設用地規劃許可證是辦理國有土地使用證的前提條件，即先有“建設用地規劃許可證”，后有

　　“國有土地使用證”。而劃撥方式取得國有土地使用權與非劃撥方式取得存在諸多差異。

　　“建設用地規劃許可證”與“國有土地使用證”之間還有一道程序，就是獲得建設工程所必需的土地。

　　一、建設用地規劃許可證

　　1.“建設用地規劃許可證”是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地之前，經地方城鄉規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，沒有此證對于房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

　　2.建設用地規劃許可證的法律依據包括《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國環境影響評價法》、《中華人民共和國行政許可法》等。

　　3.以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門申請領取建設用地規劃許可證。

　　4.申辦“建設用地規劃許可證”程序

　　申請人須提交建設用地規劃許可申請表，并按要求提供所規定的文件、圖紙、資料進行申報。主要包括以下材料：

　　1、建設用地規劃許可證申請表；

　　2、發改委立項批復文件，對于小型項目只需“項目建議書批復”文件、中等項目需“可研批復”文件、大項目則需“設計批復”文件；

　　3、“建設項目選址意見書”及附件（復印件）；

　　4、項目合同（復印件）。

　　5、經國土資源部門確認的、具有測繪資質的單位測繪的1：500或1:1000勘測定界圖（3）張（藍曬圖，現狀地形，行政區域內統一坐標、統一高程，包括各類地上、地下管線、建構筑物位置），同時提供一份電子材料；

　　6、關于辦理“建設用地規劃許可證”的法人授權委托書及經辦人身份證復印件（出示原件）。

　　7、經土地招標、拍賣方式取得國有土地使用權的建設項目還需提供：

　　（1）《國有土地使用權出讓合同》（復印件）；

　　（2）《國有土地使用權出讓合同》中的規劃設計條件及附圖（復印件）；

　　（3）法人資格證明（工商營業執照或組織機構法人代碼證）（復印件）；

　　（4）如屬于經營性房地產開發建設項目，還需提供開發公司資質證明（復印件）。

　　5.規劃許可證辦理時間

　　根據《中華人民共和國行政許可法》第四十二條，自受理之日起二十個工作日內（不含公示及繳費時間）。

　　6. 有效期

　　“建設用地規劃許可證”及附圖，有效期限六個月到一年，逾期未申請辦理“建設工程規劃許可證”的，該“建設用地規劃許可證”自行失效。申請人需要延續依法取得的“建設用地規劃許可證”有效期限的，應當在“建設用地規劃許可證”有效期限屆滿30日前提出申請。

　　二、土地使用權獲得

　　國家建設用地的審批程序

　　1.建設單位持經批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件，向被征用土地所在的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地。

　　2.縣級以上地方人民政府土地管理部門對建設用地申請進行審核，劃定用地范圍，并組織建設單位與被征地單位以及有關單位依法商定征用土地的補償、安置方案，報縣級以上人民政府批準。

　　3.建設用地的申請，依照法定批準權限經縣級以上人民政府批準后，由被征用土地所在的縣級以上人民政府發給建設用地批準書，土地管理部門根據建設進度一次或者分期劃撥建設用地。

　　4.建設項目竣工后，建設項目主管部門組織有關部門驗收時，由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地(城市規劃區內的建設項目竣工后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門核查實際用地)，經認可后，依照土地管理法實施條例辦理土地登記手續，核發國有土地使用證。

　　5.在城市規劃區內申請建設用地，建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，依照前述規定的程序辦理。

　　三、國有土地使用證

　　1.國有土地使用必須進行登記，登記的法律憑證就是“國有土地使用證”。是我國特有的一種國有土地使用登記制度。

　　2.“國有土地使用證”是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，是物權憑證，受中國國家法律保護。

　　3.辦理“國有土地使用證”的法律依據有《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《物權法》和《城市房地產管理法》等。

　　4.土地用途及使用年限規定：

　　1.普通標準住宅用地70年；

　　2.工業用地50年；

　　3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

　　4.商業、旅游、娛樂和別墅用地40年；

　　5.綜合用地或者其他用地50年。

　　住宅的使用年限按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。

　　5.以下為辦理“國有土地使用證”程序

　　首先，土地登記申請人（使用者）應持有關土地權屬來源（劃撥、招標、拍賣、掛牌等）證明相關材料，向行政區域內國土資源管理部門提出申請。

　　然后，地方國土資源管理部門審核相關材料、校準登記。

　　最后，給審核合格者頒發“國有土地使用證”證書。

　　1、土地登記申請

　　（1）提交有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證。權屬材料的獲得包括國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關材料。

　　（2）因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權轉讓協議書和法律公證書，原土地使用的國有土地使用證書。

　　（3）提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證（目前在搞三證合一）、法人身份證。

　　2、地籍調查

　　對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋章。

　　3、土地權屬審核

　　行政區域內土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否準予登記的法律程序。

　　4、頒發國有土地使用權證書，即“國有土地使用證”。

　　6.評估收費

　　根據行政許可收費標準收取以宗地評估報告評估基準地價的總額計算各項費用，即配套費。

　　分期建設的建設項目，可以根據其設計任務書確定的工期，分段申請批準和辦理征用、劃撥土地手續。

　　7.本證包括內容

　　包括基本信息、宗地圖

　　本證必須有“三印”方為合法有效，即：本證的最高監制機關印章為中華人民共和國國土資源部印、其次是縣級以上人民政府機關印、縣級以上人民政府土地管理登記機關印。

　　宗地圖：由縣級以上人民政府規劃和國土資源部門進行實地測量和繪圖。宗地圖是土地使用證、土地使用合同書或房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況，包括宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。